Contratos de crédito inmobiliario. Nueva regulación.

¿Necesitas pedir un préstamo para comprar una casa o para reparar y mantener la que ya tienes? ¿O necesitas algún dinero y has pensado en hipotecar tu vivienda, el trastero o el garaje? Si estás en alguno de estos casos debes saber que el pasado 16 de marzo se publicó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioAbre en ventana nueva. Esta ley entrará en vigor a los tres meses de la publicación.

La nueva ley establece una serie de normas de protección del prestatario y exige que prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario actúen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando en todo momento los derechos y los intereses de los clientes.

Entre los aspectos más novedosos, destacan la nueva regulación de la fase precontractual, que busca que el cliente reciba la información necesaria y el asesoramiento preciso para comprender los elementos que conforman el préstamo.

En materia de transparencia, la norma regula:

  • Los documentos de información precontractual llamados FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

    • Se trata de documentos personalizados. Deben referirse a la persona y a la operación concreta.
    • Es obligatorio para la entidad prestamista entregarte estos documentos con una antelación mínima de 10 días naturales anteriores a la fecha de la firma del préstamo.
    • La FEIN sustituye a lo que hasta la aprobación de esta ley se conocía como FIPER y tiene la condición de oferta vinculante.
    • La FiAE, por su parte, es un documento en el que se informará al prestatario de las cláusulas o elementos más relevantes del préstamo.
  • El asesoramiento que debe impartir el notario al prestatario para asegurar que comprende las obligaciones que va a asumir (cumplimiento de la transparencia material). Así, para poder autorizar la escritura del préstamo o crédito, tienen que cumplirse los siguientes requisitos: 
  • El banco tiene que haber entregado en tiempo y forma los documentos de información precontractual (FEIN, FiAE y otros exigidos por la ley).
  • El prestatario tiene que pasar obligatoriamente por la notaría, al menos un día antes de la firma, para recibir asesoramiento individualizado y gratuito del notario acerca de las principales cláusulas del contrato y responder a un test relativo a la información que se le ha dado sobre la operación. (La visita al notario antes de la firma también será obligatoria para el avalista si se trata de una persona física).

La ley también contempla una serie de normas de conducta dirigidas a prestamistas e intermediarios de crédito. Por ejemplo, se exige que el personal que trabaje para estas entidades reúna unos conocimientos y competencias mínimos de los productos que comercializa y por otro, impide que su retribución dependa de la cantidad de solicitudes de préstamo que acepten.

Finalmente, la ley modifica determinados aspectos de la normativa en vigor:

  • El régimen de vencimiento anticipado. Se establecen unos requisitos más estrictos para que la entidad prestamista pueda reclamar la totalidad del préstamo en caso de impago:

    • Si no ha transcurrido la mitad del plazo del préstamo, el impago debe equivaler al 3% del capital concedido o, en todo caso, a 12 cuotas mensuales.
    • Si ha transcurrido la mitad del plazo del préstamo, el impago debe equivaler al 7% del capital concedido o, en todo caso, a 15 cuotas mensuales.
    • Además, el prestamista debe conceder al prestatario, al menos, el plazo de un mes para pagar antes de dar por vencido anticipadamente el préstamo.
  • El interés de demora. Se fija en el tipo de interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales sobre el principal vencido e impagado.

    Este tipo de demora solo se aplicará en el caso de hipoteca sobre una vivienda, o sobre una plaza de garaje o un trastero, y si el deudor es una persona física.

  • Se modifica asimismo el actual régimen del reembolso anticipado, es decir, las cantidades que el prestatario debe abonar al prestamista cuando amortiza todo o parte del importe antes de su vencimiento. La norma establece además un régimen más beneficioso para aquellas operaciones que tienen por objeto modificar el tipo de interés variable y sustituirlo por uno fijo.

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario será de aplicación a los contratos firmados a partir de su entrada en vigor. No obstante, también se aplicará a contratos firmados con anterioridad en caso de:

  • Modificación del contrato de préstamo o crédito, a través de una novación o subrogación.
  • Cambio de un tipo variable a un tipo fijo por medio de novación del tipo de interés o de subrogación de la entidad prestamista.
  • Vencimiento anticipado por impago que ocurra tras su entrada en vigor. Si bien el deudor puede decidir que se le aplique la cláusula contenida en su contrato por resultarle más favorable.

La ley es muy extensa y detallada y en este post hemos recogido algunos de los puntos principales, aunque en próximas publicaciones seguiremos analizando los distintos aspectos de interés para el cliente bancario.

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