Reestructuración de la deuda hipotecaria
Supone el establecimiento de un nuevo plan de pagos que ofrece unas condiciones más favorables al deudor.
Los requisitos para su aplicación son:
- Que el deudor se encuentre en el denominado “umbral de exclusión”.
- Que el precio de adquisición de la vivienda cumpla con el límite impuesto.
- Que, aunque se haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, no se haya producido todavía el anuncio de la subasta.
Si se cumplen estos requisitos, el banco deberá ofrecer un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud junto con la documentación completa.
Las condiciones del nuevo plan de pagos dependerán de cuánto se haya incrementado el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar y si concurre algún supuesto de especial vulnerabilidad, de forma que:
- Si la tasa de esfuerzo se ha incrementado en al menos 1,5 o concurre alguna circunstancia de especial vulnerabilidad, el plan de reestructuración debe contener:
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- Carencia en la amortización de capital de cinco años. Esto supone que, durante cinco años desde la aprobación del plan, el deudor sólo pagará los intereses.
El capital que se deja de pagar durante ese período podrá pasarse a una cuota final al término del préstamo o prorratearse en las cuotas restantes (también se puede realizar una combinación de ambas opciones). - Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
La ampliación del plazo de amortización del préstamo supone que las cuotas mensuales (tras la finalización del periodo de carencia) serán de un importe menor al que tenían originalmente. - En los préstamos con tipo de interés variable, durante el periodo de carencia el interés se reduce al Euribor - 0,10%. Así, durante los cinco primeros años desde la aprobación del plan, el deudor solo pagará la cantidad que resulte de aplicar al capital pendiente, un tipo de interés del Euribor - 0,10.
Si el préstamo fuera a tipo fijo, durante el periodo de carencia se aplica el tipo fijo actual.
- Carencia en la amortización de capital de cinco años. Esto supone que, durante cinco años desde la aprobación del plan, el deudor sólo pagará los intereses.
- Si la tasa de esfuerzo se ha incrementado en menos de 1,5, se aplican las siguientes condiciones:
- Carencia en la amortización de capital de dos años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta 7 años, sin superar 40 años desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable durante la carencia a aquel que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente
En todas las reestructuraciones, con independencia de cuánto haya aumentado la tasa de esfuerzo:
- Se dejarán de aplicar las cláusulas suelo, en caso de que figuraran previstas en los contratos de préstamo.
- Si durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración se solicita la amortización anticipadadel préstamo, no se cobrarán costes por compensación.
Sin perjuicio de lo anterior, el deudor puede presentar una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad. En caso de rechazo, la entidad deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente su decisión.
Una vez aplicadas estas condiciones:
- Si la cuota a pagar es inferior al 50% de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar, el plan de reestructuración es viable y se procederá a su aplicación.
- Si la cuota es superior al 50%, el plan se considerará inviable y la entidad deberá informar al deudor de las sucesivas medidas que prevé el Código: la quita y la dación en pago de la vivienda habitual.
Si al terminar el periodo de carencia el deudor continúa estando en el umbral de exclusión, podrá solicitar un segundo plan de reestructuración, que comprenderá una nueva carencia de capital de cinco años y la aplicación, en ese periodo, de un tipo de interés reducido, conforme lo explicado anteriormente, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.
Si el préstamo está cedido, también se puede reestructurar la deuda. El Código de Buenas Prácticas se aplica a toda la cartera de contratos de las entidades adheridas. Por eso, estas entidades han debido adoptar las medidas necesarias para asegurarse de que, si el titular del préstamo está en el umbral de exclusión, se pueda aplicar la reestructuración, aunque el préstamo se hubiera cedido.
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¿Que deuda se reestructura?
Las dificultades económicas pueden originar impagos de las cuotas del préstamo hipotecario, que se acumularan y generarán intereses de demora y comisiones por impago. Si, dada esta situación, la entidad ha iniciado un proceso judicial, además la deuda se incrementa por los gastos y costas judiciales.
El plan de reestructuración debe comprender la completa deuda hipotecaria, que incluye el capital vencido, intereses de demora, comisiones por impago, gastos y costas.
No sería correcto que, para la aplicación del Código, el banco exigiera poner al día las cuotas pendientes, ya que estas cantidades constituyen “deuda hipotecaria” y también deben ser objeto de reestructuración. Consulta la respuesta de la Comisión de Control. (70 KB)
Además, el banco podrá reunificar el conjunto de las deudas del deudor —tarjeta, descubierto, préstamos o créditos personales—, si bien no está obligado a ello. Consulta la respuesta de la Comisión de Control. (78 KB)
¿Es necesario el otorgamiento de escritura pública para que el plan de reestructuración se aplique?
No es necesario. Si no se otorgase nueva escritura en la que figurasen las nuevas condiciones del préstamo -el plan de reestructuración-, estas serán obligatorias entre los deudores y la entidad. Ahora bien, este acuerdo no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad, por lo que su contenido no surtiría efectos contra terceros, quienes no podrían verse perjudicados por la modificación.
Si, por el contrario, el plan de reestructuración se eleva a escritura pública, las nuevas condiciones surten efectos entre las partes intervinientes y, también, frente a terceros, tras su inscripción en el Registro de la Propiedad.
En tanto la elevación a escritura pública es voluntaria, cualquiera de las partes –deudores o banco- puede solicitar la misma. En este caso, el coste de su formalización corre a cargo de la parte que la solicite.
Consulta la respuesta de la Comisión de Control. (113 KB)
¿Puede la entidad negar la reestructuración de la deuda alegando la “pérdida de rango” de la hipoteca?
No.
El rango hipotecario es el lugar que ocupa cada hipoteca en el Registro de la Propiedad y determina la prioridad de unos créditos frente a otros.
El banco podría perder el rango de su hipoteca al modificar las condiciones que supongan un aumento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este aumento o ampliación. Solo se podría mantener el rango si los acreedores posteriores lo consintieran.
Ahora bien, si una entidad se encuentra adherida al Código de Buenas Prácticas, tiene la obligación de plantear un plan de reestructuración al deudor que cumpla los requisitos, sin que en la norma se establezca ninguna previsión que lo exceptúe.
Tendrá que ser la entidad quien busque la forma de cumplir su obligación, debiendo valorar, en su caso –y de producirse la pérdida de rango registral- la posibilidad de abordar una quita, o reunificar la deuda, lograr la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior o cualquier otra fórmula que convenga al caso.
Consulta la respuesta de la Comisión de Control (113 KB).
¿Se puede reestructurar la deuda si el préstamo está titulizado?
Sí. El hecho de que un préstamo hipotecario haya sido objeto de titulización no excluye, de entrada, la aplicación del Código.
Consulta la respuesta de la Comisión de Control. (74 KB)
CONSULTAS FRECUENTES
¿Qué significa que el plan de reestructuración no es viable?
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¿Puedo solicitar la restructuración de la deuda en caso de haber destinado el préstamo a una finalidad distinta a la de adquirir mi vivienda?
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