Cambio en las condiciones pactadas o novación

Durante la vida de la hipoteca, puedes solicitar un cambio en las condiciones inicialmente pactadas a tu entidad, quien tras un análisis de la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía podrá acceder o no.

Cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas de tu hipoteca, deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Te corresponde a tí el pago de los impuestos y gastos.

Para dotar de flexibilidad al préstamo y permitir la modificación de sus condiciones la Ley 2/1994, de 30 de marzoAbre en ventana nueva mediante la figura de la Novación, permite que mediante escritura pública se modifiquen por acuerdo de las partes alguna de los siguientes supuestos:

  • Ampliación o reducción de capital.
  • Alteración del plazo.
  • Modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente (interés ordinario, de demora, cláusula de variabilidad del tipo de interés …).
  • Modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.
  • Prestación o modificación de garantías personales.

La Ley también recoge supuestos en los que se puede obtener una reducción de los gastos notariales y registrales y aquellos que gozarán de exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) y que son:

  • Modificación de las condiciones de tipo de interés inicialmente pactado o vigente (interés ordinario, de demora o cláusula de variabilidad del tipo de interés)
  • Alteración del plazo.

Las Comunidades Autónomas tienen la capacidad normativa y de gestión de este tributo, por lo que hay que tener en cuenta la legislación de cada Administración tributaria autonómica.

La entidad financiera podrá cobrar una comisión por la Novación del préstamo, que generalmente estará pactada inicialmente. No obstante, para el caso de la novación del plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente, no pudiendo exceder del 0,1 por ciento del capital pendiente de amortizar. 

Hay una modificación, la denominada subrogación de deudor, mediante la cual se cambia el titular del préstamo. Se sustituye el deudor actual, siempre con la autorización -expresa o tácita- de la entidad, por un nuevo prestatario que asume las obligaciones y derechos del anterior, si bien también puede añadir algún cambio en las condiciones inicialmente pactadas.

Por ejemplo, si compramos una vivienda ya hipotecada y las condiciones de la hipoteca nos resultan interesantes, en lugar de solicitar una nueva, podemos solicitar al banco que la concedió un cambio de titularidad.

El banco nos podrá cobrar una comisión por los trámites que implique esta modificación.

 

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