Las comunidades de propietarios y su relación con las entidades

07/11/2024

Las comunidades de propietarios son responsables de transacciones financieras como el pago de los servicios básicos o la solicitud de un préstamo para acometer gastos extraordinarios, como la realización de obras de mantenimiento. Por ello, los fondos de la comunidad deben ser gestionados de manera eficiente y transparente para garantizar el bienestar de todos los propietarios. Todo el mundo sabe lo difícil que puede ser la convivencia entre vecinos si las cuentas no están claras.

En este post, te vamos a aclarar algunas cuestiones relevantes sobre las comunidades de propietarios y su relación con los bancos:

• ¿Entonces, las comunidades pueden abrir una cuenta corriente o solicitar un préstamo a su nombre?

Sí, las comunidades de propietarios, a pesar de no tener personalidad jurídica, disponen de plena capacidad de obrar y, por tanto, pueden ser titulares de cuentas corrientes y de préstamos bancarios.

De hecho, la apertura de una cuenta corriente resulta de gran ayuda para una gestión financiera eficiente, pues permite ingresar las cuotas de los vecinos y pagar los gastos relacionados con la comunidad. Asimismo, en caso de obras extraordinarias, una cuenta corriente es necesaria para solicitar algún préstamo para acometerlas.

Es importante que la comunidad de propietarios pida información a distintas entidades para comparar las condiciones que ofrecen. Por ejemplo, es conveniente prestar especial atención al coste de los servicios más demandados por las comunidades de propietarios, como, por ejemplo, las transferencias y la domiciliación de recibos; en el caso de solicitar un préstamo, se debe evaluar si es realmente necesario y, en su caso, establecer un plan de pagos realista.

• ¿Quién puede actuar en representación de una comunidad de propietarios y gestionar su cuenta?

La representación legal corresponde al presidente de la comunidad, que será nombrado, entre los propietarios, por acuerdo de la junta general.

Sin embargo, la administración de la cuenta, tanto la apertura como la disposición de los fondos y la administración, corresponde a los apoderados o autorizados por los comuneros, conforme a lo establecido en los pactos internos de la comunidad de bienes o, en su defecto, en las reglas generales contenidas en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Así, puede ser delegada en el presidente de la comunidad, un administrador de fincas o dos o más vecinos debidamente autorizados con firma conjunta.

Las entidades deben valorar con la máxima diligencia, a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal y de los estatutos de la comunidad de propietarios, los documentos que acrediten el nombramiento o cambio de apoderados o autorizados en la cuenta de la comunidad, y asegurarse de que en todo momento cuentan con los poderes delegados

• ¿Quién puede solicitar un préstamo para una comunidad de propietarios y quién responderá en caso de impago?

El representante legal de la comunidad de propietarios (esto es, su presidente) no puede actuar por sí solo en estos casos, sino que esa decisión ha de ser aprobada por todos los vecinos en una junta general. Ahora bien, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, es suficiente con la mayoría simple, pero siempre que la misma represente a la mayoría de las cuotas de participación.

En caso de impago, la responsabilidad recaerá en todos los propietarios y cada uno de ellos cargará con la parte de la responsabilidad según su cuota de participación.

• ¿Y qué puede hacer el banco cuando se da un conflicto interno entre los comuneros?

A menudo salpican a las entidades las discrepancias y las rencillas entre los propietarios. Las entidades, en todo caso, tienen que actuar de forma prudente y en defensa de los intereses de la comunidad.

Para ello, las entidades deberán valorar cada caso de forma individual antes de adoptar las limitaciones operativas que procedan. Ahora bien, según se recoge en la Memoria de Reclamaciones de 2022Abre en ventana nueva, las posibles medidas de bloqueo o las limitaciones operativas adoptadas por la entidad en caso de conflicto en la finca no deberían afectar a pagos ordinarios o a los que, por su naturaleza, sean necesarios para el funcionamiento normal de la comunidad.

En cualquier caso, corresponderá a los tribunales pronunciarse acerca de la validez de los acuerdos de la junta general y la legitimidad de los cargos directivos de la comunidad en caso de conflicto entre los vecinos por ello.

• ¿Quién puede presentar reclamaciones en nombre de la comunidad de propietarios?

El presidente de la comunidad, acreditando su cargo, puede presentar una reclamación en nombre de la comunidad. Además, el administrador también puede hacerlo siempre y cuando se le haya atribuido dicha representación expresamente por la junta.