Comprar sobre plano: claves para entender el préstamo del promotor

11/09/2025

Cuando se construye una promoción de viviendas, lo habitual es que el promotor financie la obra mediante un préstamo concedido por una entidad bancaria. Este tipo de financiación, conocido como préstamo promotor, permite a los futuros compradores subrogarse a la parte que corresponde a su vivienda (subrogación).

Si estás pensando en adquirir una vivienda sobre plano, es importante que conozcas qué garantías protegen tus anticipos durante la construcción, qué ocurre si decides subrogarte y qué documentación debe entregarte el banco.

• Cuenta especial para anticipos en vivienda en construcción

Cuando se adquiere una vivienda en construcción, el dinero adelantado debe ser ingresado por el promotor en una cuenta especial garantizada con un aval o seguro y destinada exclusivamente a financiar esa promoción concreta.

Si la obra no se termina, esa garantía te permitirá recuperar el dinero anticipado.

El banco está obligado a exigir esa garantía al abrir la cuenta porque, si no lo hiciera, puede ser responsable de devolverte el dinero, según ha establecido el Tribunal Supremo.

• ¿Subrogación o hipoteca nueva?

Al recibir tu vivienda, puedes optar por contratar una hipoteca nueva o subrogarte al préstamo de la promotora, habitual en promociones financiadas previamente.

Para valorar qué opción se ajusta mejor a tu situación, puedes utilizar nuestros simuladores hipotecariosAbre en ventana nueva, que te permitirán comparar condiciones y calcular el coste total de cada alternativa, ya que cada opción conlleva unos gastos determinados y es importante hacer una buena valoración antes de tomar una decisión.

• Comisión por subrogación de deudor

Si decides subrogarte, asumes la parte correspondiente del préstamo. El banco puede aplicar una comisión si así se pactó en el contrato.

Muchos compradores se confunden al pensar que la comisión por subrogarse en el préstamo del promotor es la misma que se aplica en una cancelación anticipada, cuando en realidad son conceptos distintos.

Además, la subrogación requiere la aprobación del banco, ya que el préstamo se concedió bajo unas condiciones específicas. Al asumirlo, heredas sus derechos y obligaciones, salvo que se pacte una modificación.

• ¿Qué documentación debe entregarte el banco?

Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la documentación precontractual obligatoriaAbre en ventana nueva (como la FEIN y la FiAE) con al menos diez días naturales de antelación a la firma.

Esta obligación también se aplica si se modifican las condiciones del préstamo mediante una novación. El objetivo es que puedas conocer bien las condiciones antes de firmar.