Evolución y versiones del Código

En la redacción original Abre en ventana nuevadel Código de Buenas Práctica, contenida en el Real Decreto-ley 6/2012, se recogían tres medidas: la reestructuración de la deuda, la quita y la dación en pago de la vivienda habitual.

La definición del umbral de exclusión era única, de forma que para la aplicación de las medidas debían concurrir 5 circunstancias:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Además el ámbito objetivo de aplicación del Código establecía que el precio de adquisición de la vivienda no debía exceder de determinado valor en función del número de habitantes del municipio en que se localizara dicha vivienda.

Para el caso de reestructuración de la deuda, el plan debía contener:

• Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
• Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.

El plan de reestructuración se consideraba inviable cuando la cuota hipotecaria mensual resultaba superior al 60% de los ingresos que percibían conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

En esta leyAbre en ventana nueva se amplía la protección ofrecida a los deudores hipotecarios sin recursos a los avalistas hipotecarios respecto a su vivienda habitual, en las mismas condiciones que el deudor hipotecario en peligro de exclusión. Por otro lado, a los hipotecantes no deudores y a los fiadores les concede, aunque no esté así pactado, el bene­ficio de excusión.

Se aumenta mucho el espectro de beneficiarios que se pueden beneficiar de la medida de reestructuración del Código dado que las condiciones para que un deudor pueda beneficiarse de una rees­tructuración son mucho menos restrictivas que las establecidas en la versión originaria.

Sin embargo, las exigencias para las medidas de quita o de dación en pago extintiva se mantienen similares a las exigencias del Real Decreto-ley 6/2012 si bien, a diferencia de este, el deudor puede tener rentas derivadas del trabajo, aunque limitadas.

En lo que respecta al ámbito objetivo, se  modifican los valores que sirven de límite para la aplicación de las medidas del Código, elevándolos respecto a la primera versión. Además establece, al igual que en el ámbito subjetivo, un doble rasero: en este caso, más amplio para la reestructuración y la quita, y más restrictivo para la dación.

Se introdujo el régimen sancionador, sin que se haya modificado desde entonces. Para ello, se elevaron a la condición de normativa de ordenación y disciplina determinados preceptos del Real Decreto-ley 6/2012.

Las novedades de las medidas a aplicar fueron:

• Además de la entidad, el deudor puede presentar una propuesta de reestructuración que deberá ser analizada por la entidad, quien en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en los que se basa.
• El plazo de carencia en la amortización de capital y, consecuentemente, de re­ducción del tipo de interés, al que hace referencia el plan de reestructuración de deuda, pasa de cuatro años a cinco.
• El plan de reestructuración se entiende inviable cuanto establezca una cuota superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miem­bros de la unidad familiar, en lugar del 60% que establecía la versión anterior del Código.
• El deudor que, tras la dación en pago, permanezca en la vivienda habitual como arrendatario deberá pagar un interés de demora, en caso de impago de la renta, del 10%, en lugar del 20% establecido primitivamente.

En este Real Decreto-leyAbre en ventana nueva, se amplía el ámbito subjetivo de aplicación del Código, incrementándose el límite anual de renta de las familias beneficiarias, que se calculará según el IPREM anual de 14 mensualidades Además se incluye como nuevo supuesto de especial vulnerabilidad el del deudor mayor de 60 años.

Más relevante es la reforma operada mediante esta nueva versión en el ámbito objetivo de aplicación del Código. Se introduce un factor de corrección a tener en cuenta para la graduación de los límites de exclusión, que ya no se fijarán en atención a la población del municipio donde se ubica la vivienda en el momento de la solicitud, sino al precio medio de la vivienda libre en la provincia en que esta se encuentra y al año de adquisición. La redacción sigue manteniendo el doble rasero: más amplio para la reestructuración y quita, y más restringido para la dación.

Por lo que se refiere al contenido del Código de Buenas Prácticas, se introdujo una cuarta medida que deben contemplar los planes de reestructuración -además del plazo de carencia, la reducción del tipo de interés durante el plazo de carencia y la ampliación del plazo de amortización-, cual es:

«iv. En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.»

Con esta normaAbre en ventana nueva, se vuelve a ampliar el conjunto de los beneficiarios del CBP, al introducir nuevos supuestos de especial vulnerabilidad.

Por lo que se refiere al contenido del Código de Buenas Prácticas, se modifican los apartados 4 y 5 del mismo de forma que en el apartado 4 se introduce el «Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual» y el apartado 5 se dedica a la «Publicidad del Código de Buenas Prácticas» (en anteriores versiones en el apartado 4).

El cambio que ha introducido esta LeyAbre en ventana nueva, que se refiere al ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas, de forma que para su aplicación resulta indiferente la fecha de formalización del préstamo hipotecario.

En las versiones anteriores, para la aplicación del Código de Buenas Prácticas era requisito imprescindible que la operación hipotecaria se hubiera formalizado con anterioridad al 11 de marzo de 2012, fecha de la entrada en vigor de la primera versión.

Esta normaAbre en ventana nueva amplía los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas al eliminar el factor de multiplicación de la alteración significativa de las circunstancias económicas, cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha incrementado.

El alcance de la primera medida del Código, la reestructuración, será distinto según se haya incrementado este esfuerzo. Así, si como recogían las anteriores versiones del Código, se ha incrementado en al menos 1,5, se mantienen las medidas de la versión anterior, a excepción del tipo de interés durante el periodo de carencia, que disminuye hasta el Euribor menos 0,10 puntos.

Si, por el contrario, el esfuerzo se ha incrementado, pero menos de 1,5 y la unidad familiar no se encuentra en alguna de las circunstancias de especial vulnerabilidad definidas por la norma, el plan de reestructuración debe incluir una carencia de dos años, una ampliación del préstamo hasta 7 años (sin superar los 40 desde la concesión), una reducción del tipo de interés del 0,50% del valor actual neto del préstamo y la eliminación de la cláusula suelo.

Por otro lado, podrá solicitarse un segundo plan de reestructuración siempre que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión y la salida de la carencia no sea un hecho determinante de encontrarse en dicho umbral.

El plazo de solicitud de la dación en pago de la vivienda habitual pasa a 24 meses desde la solicitud de reestructuración o un momento posterior para aquellos deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración.

Asimismo, la solicitud del derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual pasa a 12 meses.

Por lo que se refiere a la publicidad del Código, se impone a las entidades la obligación de informar sobre el contenido del Código a través de una comunicación individualizada y facilitar un teléfono y una dirección de correo electrónico donde responder dudas y recibir las solicitudes de los clientes. Igualmente, constará información sobre las medidas en un lugar destacado de su web y a través de su red comercial de oficinas.