¿Quién está realmente detrás de tu hipoteca?

27/11/2025

Firmar un préstamo hipotecario para adquirir tu vivienda es, para la mayoría, una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida. Y cada año, miles de personas se enfrentan por primera vez al desafío que supone elegir su hipoteca.

Los préstamos con garantía hipotecaria inmobiliaria, a los que denominamos, comúnmente, hipotecas, son operaciones financieras de gran relevancia que, en España, solo pueden ofrecer las personas y empresas que están debidamente autorizadas o inscritas en los registros públicos correspondientes. En este artículo te lo explicamos.

¿Quién puede ofrecer un préstamo hipotecario?

Antes de lanzarte a buscar una hipoteca, hay algo que debes saber. En España, solo pueden conceder préstamos hipotecarios:

• Las entidades de crédito, como bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito.
• Las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras.
• Los establecimientos financieros de crédito, que son entidades especializadas en financiación, como leasing, crédito al consumo o préstamos hipotecarios.
• Los prestamistas inmobiliarios, que son empresas o profesionales debidamente registrados que te prestan el dinero directamente para la compra de una vivienda o de otro inmueble de uso residencial.

Además, existen otras empresas o profesionales que te ayudan a conseguir financiación para comprar una vivienda u otro inmueble de uso residencial. Se trata de los intermediarios de crédito inmobiliario, que no prestan dinero directamente, sino que buscan y negocian el mejor crédito con los prestamistas (que serán quienes te den el dinero).

Recuerda que:

• Las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras se inscriben en el Registro de Entidades del Banco de EspañaAbre en ventana nueva.
• Los intermediarios y prestamistas de crédito inmobiliario deben estar inscritos en el Registro de prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de EspañaAbre en ventana nueva. (si operan en toda España o en más de una comunidad autónoma) o en el registro público de su comunidad autónoma (si operan solo dentro de esa comunidad autónoma).

¿Por qué las actividades de intermediación y concesión de crédito inmobiliario son actividades reservadas?

Las actividades de intermediación y concesión de crédito inmobiliario son actividades reservadas porque implican riesgos económicos y jurídicos importantes tanto para las personas físicas que obtienen la financiación (prestatarios) como para el sistema financiero. Por eso, la Ley establece que solo pueden ejercerlas quienes cumplan ciertos requisitos legales y estén debidamente registrados.

Debido a la importancia que tienen estas operaciones, la Ley también fija reglas para que los contratos de crédito inmobiliario sean claros y transparentes, y regula cómo deben actuar los prestamistas (quienes dan el dinero) y los intermediarios (quienes ayudan a conseguirlo), incluyendo la obligación de comprobar si el cliente puede devolver el préstamo antes de concederlo. Además, se ha creado un sistema para supervisar y sancionar a quienes no cumplan las normas.

¿Qué puede pasar si contratas con un intermediario o un prestamista inmobiliario no registrado?

Contratar un crédito inmobiliario con una persona no inscrita podría causar graves problemas a tu salud financiera, pues esa persona podría llevarte a un nivel de endeudamiento elevado, no respetar tus derechos o hacerte pagar costes que no te corresponden. En el caso de la intermediación, confiar en una persona no inscrita para que busque una hipoteca puede implicar que acabes pagando un precio elevado por unas condiciones prometidas que no lleguen a hacerse realidad, o que recibas un mal asesoramiento que pueda terminar en la contratación de una hipoteca con condiciones desfavorables o que no se adapten a tus necesidades.

Adicionalmente, si contratas con una persona no inscrita en los registros del Banco de España, no estarás protegido por las normas de transparencia que regulan la concesión de crédito inmobiliario y, en caso de disconformidad con su actuación, no podrás presentar una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Por eso, antes de contratar cualquier servicio vinculado a un crédito inmobiliario, verifica que la persona que te ofrece ese servicio está debidamente inscrita en el registro público correspondiente. Y si sospechas que se trata de una persona no autorizada, comunícanoslo a través de nuestro Canal Externo de DenunciasAbre en ventana nueva.