Avales para compra de viviendas
Si compramos una vivienda a un promotor, las cantidades que entregamos a cuenta deberán estar aseguradas por un seguro contratado por el promotor en el que seremos los beneficiarios o bien estar avaladas por una entidad de crédito.
Esta obligación de garantía especial se regula en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradorasAbre en ventana nueva:
Aspectos destacados de la normativa vigente desde 1 de enero de 2016:
- La obligación de garantizar surge con la obtención de la licencia de edificación.
- El aval se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos, más el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
- Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir al promotor para la devolución de todas las cantidades, y si éste no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.
- Si transcurren dos años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.
- La cancelación de la garantía se producirá bien con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, bien cuando, cumplidas esas condiciones, el comprador decide no recibir la vivienda.
El incumplimiento de estas obligaciones constituye una infracción en el ámbito de consumo, por lo que es competencia de los tribunales de justicia.
Interesa saber que:
- El Tribunal Supremo, en su sentencia 322/2015, de 23 de septiembre, dictada en un caso en que las entidades financieras demandadas habían firmado con el promotor pólizas colectivas de reafianzamiento sin entregarse avales individuales a los compradores beneficiarios del aval, declaró que esta ausencia de avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas quede cubierta a favor de los compradores.
- Y en su sentencia 733/2015, de 21 diciembre, ha ido más allá en su exigencia de responsabilidad a las entidades de crédito, entendiendo que, si éstas reciben de compradores cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción, aunque no se hayan comprometido como avalistas, les es exigible el cumplimiento de un especial deber de vigilancia sobre el promotor para que dichas cantidades queden depositadas en cuenta especial y, si no lo hacen, deberán responder frente al comprador.
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