Hipotecas

Es el porcentaje de ingresos netos que pueden destinarse al pago de deudas, con sus intereses, sin comprometer la viabilidad y compromisos económicos de tus ingresos y/o de la familia y no debería sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Pero cuidado, este 40% es el máximo recomendado de endeudamiento total que incluye las cuotas de las otras deudas que puedas tener como, el préstamo del coche, la financiación de los estudios, las compras a plazos o las cuotas de tarjetas de crédito.

Es decir, que una persona o familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

La contratación de un préstamo hipotecario lleva asociados una serie de gastos. Entre estos gastos se encuentran los aranceles notariales, los registrales, los tributos, la tasación y la gestoría. Dichos costes han venido siendo atribuidos, en muchos casos, a los consumidores que contrataban la hipoteca.

En el ámbito judicial, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad por abusiva, entre otras, de la cláusula de una entidad que establecía la atribución, en exclusiva, al consumidor, de todos los tributos y gastos ocasionados por la formalización de la operación.

Desde el punto de vista de las buenas prácticas bancarias, las entidades que hayan comercializado préstamos hipotecarios deberán realizar un análisis de las reclamaciones presentadas por su clientela según los criterios establecidos por el Tribunal Supremo.

La Ley 2/2011 de Economía Sostenible, así como la posterior Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo han introducido una serie de previsiones para la protección de los clientes e, incluso, de las propias entidades ante la petición y concesión –respectivamente- de financiaciones.

En este sentido, las entidades deben actuar de manera imparcial y atendiendo a la situación personal y financiera del interesado, empleando métodos y procedimientos de asesoramiento, estudio, concesión de financiaciones y una política de oferta y comercialización de operaciones ajustada a las necesidades de cada caso.

Cuando tienes varias deudas de distintos productos contratados con un mismo banco, es  frecuente que al producirse un ingreso, se atiendan en primer lugar las deudas de menor garantía y después, si hay saldo suficiente, se cargue la cuota de la hipoteca.

Si quieres evitar esta situación, dile a tu banco, qué deuda concreta quieres saldar con el dinero ingresado, lo que llamamos imputación del pago, y hazlo por escrito, de tal manera que puedas acreditarlo si la entidad no atiende tu orden.

Dependerá de la fecha de firma de tu préstamo.

Si firmaste la hipoteca antes del 29 de abril de 2012, fecha en la que entró en vigor la Orden EHA/2899/2011, resultaría de aplicación el criterio por el que, cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad y son utilizadas exclusivamente para dar servicio al préstamo hipotecario, no correspondería a los clientes soportar ninguna comisión por mantenimiento y/o administración.

Si la firmaste con posterioridad al 29 de abril de 2012, la misma norma, establece que se pueden cobrar dichas comisiones aunque se utilizaran exclusivamente para dar servicio a la hipoteca, siempre que:

• se mencionen en los documentos de información previa, FIPRE y FIPER
• se haya informado previamente acerca de la exigencia de contratar la cuenta vinculada
• se informe de la parte del coste total que corresponda al mantenimiento de dicha cuenta
• tanto la contratación como su coste se recojan en el contrato y que dicho coste no pueda ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo.

Desde la entrada en vigor de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, y siempre que esté pactado y que sea al alza y a la baja, el tipo de interés variable de las hipotecas puede redondearse como máximo al octavo de punto más próximo, hacia arriba o hacia abajo.